ООО
«Недвижимость и Оценка»

На главную Написать письмо Контакты

Операции с недвижимостью / Статьи в газете «Шанс плюс»

Риски при покупке квартир в новостройках

Какие риски ожидают тех, кто приобретает квартиры в новостройках, как себя от них обезопасить и что делать тем, кто уже «попал»? Разбираем типичные ситуации и дадим советы для участников долевого строительства.

Новый закон о долевом строительстве снял большинство рисков для граждан. Но... не спешите радоваться. Новые правила настолько обременительны для застройщиков, что компании уже принимают всевозможные меры для ухода из-под действия этого закона. Например, долевое строительство «маскируется» под куплю-продажу товара, который будет создан в будущем (т.е. квартир в новостройках). При таких сделках возникают дополнительные затраты: налог на добавленную стоимость (18% от цены квартиры), налог на имущество организации-продавца. В конечном итоге все эти расходы перелагаются на граждан, увеличивая стоимость жилья. Кроме того, еще продолжительное время будут действовать инвестиционно-строительные проекты, не подпадающие под действие нового закона. Он не затрагивает объекты, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля с. г. (дата вступления закона в силу). Приобретая квартиры в таких строящихся домах, на применение новых правил рассчитывать не стоит. Зато надо быть готовым к немалым рискам. По оценкам риэлторов, в 30% случаев у застройщиков нет всех нужных документов.

ЛОВУШКА 1 «Сообразим на троих»

Нередко застройщики не хотят оставаться с гражданином-соинвестором один на один, и выстраивается цепочка: деньги вы перечисляете одной фирме, она — другой, дом строит третья и т. п. При такой схеме бывает, что компании, исправно собрав деньги с граждан, нарушают обязательства друг перед другом и расторгают свои договоры (порой это делается намеренно). Цепочка рвется, и крайним оказывается частный инвестор: фирма, построившая дом, заявляет, что договора с гражданином у нее лично не было, а потому нет и обязанности передавать квартиру. Разобраться в юридических связях компаний — участников инвестиционного проекта и разглядеть, где возможен подвох, очень непросто. Поэтому, если вас заинтересовали квартиры в таком «навороченном» инвестпроекте, обязательно консультируйтесь с опытным юристом. Включаться в долевое строительство без предварительной правовой экспертизы слишком рискованно.

ЛОВУШКА 2 «Скинемся на страховку»

Довольно часто фирмы-застройщики используют такой ход: чтобы снизить издержки, в том числе налоговые, в договоре с гражданином-соинвестором указывается лишь часть реальной стоимости квартиры — скажем, 60%. Остальная плата вносится по иным схемам: например, оформляется как страховые взносы. Заключая такой договор, вы рискуете тем, что в случае его расторжения (например, при затягивании или «замораживании» строительства) сможете вернуть себе лишь сумму, указанную в качестве вклада на строительство, т. е. те самые 60%. Остальные деньги можно получить в виде страховой выплаты, только если расторжение договора входит в перечень страховых случаев. Если такого пункта в договоре нет, то вступление в долевое строительство с подобным оформлением платежей чревато потерей части денег. Вообще советуем, отдавать предпочтение договорам, в которых весь ваш вклад официально оформляется именно как взнос на строительство.

В договоре с фирмой-застройщиком либо иным участником долевого строительства (при цепочке компаний) обязательны «три кита»: срок, объект строительства и ответственность. Какие подвохи здесь могут быть?

Неустойки за просрочку можно лишиться.

В договоре непременно должен быть указан срок передачи готовой квартиры. В последнее время фирмы нередко щедро соглашаются вписать и условие о неустойке за просрочку завершения строительства. Но при этом используют уловку: вносят пункт о том, что ответственность наступает только при наличии вины компании. В результате, ссылаясь на бюрократические проволочки при госприемке дома, застройщик ускользает от выплаты неустойки за просрочку: он ведь не виноват!

Так что если заинтересовавшая вас стройка под действие нового закона не подпадает, то остерегайтесь подписывать договор с подобным условием о вине. А вот по новым правилам избежать выплаты неустойки таким способом застройщик уже не сможет: ответственность за просрочку наступает в обязательном порядке.

Краткие формулировки опасны!

Объект договора, т. е. будущая квартира, должен быть описан максимально подробно — «индивидуализирован», говоря юридическим языком. Следите, чтобы были указаны подъезд, этаж, секция, площадь квартиры — все, что можно описать, чтобы было ясно: второй такой квартиры в доме нет. Лаконичные формулировки типа «трехкомнатная квартира» чреваты не только вероятностью курьеза, когда гражданин вселяется и делает ремонт соседям, спутав жилье из-за похожести описания. Более опасен другой риск: если возникнет конфликт с застройщиком (просрочка, «замораживание» строительства и др.), то суд может отказать в удовлетворении требований из-за неопределенности объекта. Потому что Гражданский кодекс позволяет предъявлять требования в отношении «индивидуально определенной» вещи, в том числе квартиры.

Дом есть, а прав на землю — нет...

У застройщика или иного участника инвестиционного проекта должно быть право на землю, оформленное в установленном законом порядке. На сегодня это может быть право аренды либо право собственности. Здесь существуют два основных риска: Застройщик имеет краткосрочный договор аренды земельного участка, который заканчивается к моменту завершения строительства дома. В такой ситуации орган, регистрирующий права на недвижимость, отказывает в оформлении квартир в собственность граждан-соинвесторов. Приходится решать проблему, в том числе в судебном порядке, добиваясь продления договора аренды.

Застройщик имеет ненадлежащее (т.е. не соответствующее действующему законодательству) право на землю. Например, право бессрочного пользования участком. Оно довольно распространено, но после принятия Земельного кодекса РФ должно было до 2005 г. быть переоформлено на право аренды либо собственности. Если же земля под домом остается в бессрочном пользовании, то регистрирующий орган откажет в оформлении права собственности на квартиры. И сложных судебных процедур, скорее всего, не избежать.

Встречаются еще более неприятные случаи, когда после завершения строительства дома выясняется, что земля передана застройщику незаконно. Например, со стороны городской администрации договор аренды земли с застройщиком подписало неуполномоченное должностное лицо, поэтому договор был объявлен недействительным. Это означает, что дом стоит на чужом участке и считается самовольной постройкой. Разумеется, об оформлении квартир в собственность граждан и речи идти не может. Возможный выход в подобных ситуациях — обращение в суд для узаконивания дома — самовольной постройки (на основании ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

ВОПРОС В ТЕМУ

Сразу предупредим: по закону обеспечивать регистрацию ваших прав на квартиру застройщик не обязан. Но бывает, что фирмы сами предлагают дополнительную платную услугу по оформлению права собственности новоселов. Например, фирма построила дом, оформила передачу квартир гражданам-соинвесторам, а с регистрацией их прав вышла заминка. Да немалая: вот уже 4-й месяц жильцы не могут получить свидетельство о праве собственности. А без него зарегистрироваться («прописаться») не удается. Застройщик же открещивается: мы не виноваты, в управлении Федеральной регистрационной службы (ФРС) очереди... Как быть в такой ситуации?

Увы, новый закон о долевом строительстве тут не помощник. Потому что по общему правилу задача застройщика считается выполненной с момента подписания акта сдачи-приемки готовой квартиры. Оформление права собственности — дополнительная услуга, и ответственности за просрочку ее исполнения в законе нет.

Если вы уверены, что в силах пробиться к регистраторам быстрее либо нашли посредническую фирму с хорошими связями в ФРС, то можете отказаться от услуг застройщика по оформлению права собственности на квартиру. При этом застройщик обязан выдать вам акт сдачи-приемки жилья и вернуть плату за услугу за вычетом расходов, которые уже фактически произвел для подготовки документов в ФРС.

Можно поступить и по-другому. Советуем отправляться в паспортный стол ОВД с актом сдачи-приемки квартиры и инвестиционным договором. Юридически эти документы являются основанием для вселения в жилье и потому достаточны для регистрации по месту жительства.

СОХРАНИ!

Требуйте проект строительства

При описании объекта (будущей квартиры) очень важна ссылка на проект строительства. Самый благоприятный вариант — когда на момент заключения договора существует утвержденный проект и объект (квартира) фиксируется со ссылкой на этот проект. Тогда у застройщика не будет возможности вместо обещанной 3-комнатной квартиры площадью 100 кв. м подсунуть вам 80-метровую, объяснив это изменением проекта.

Если вы включаетесь в долевое строительство, где проектно-техническая документация еще не утверждена, то подобный риск существует. При новом законе такая опасность исключается, поскольку привлекать денежные средства граждан застройщикам разрешено лишь после утверждения проекта. Однако, как мы уже говорили, многие из нынешних строек под новый закон не подпадают, поскольку разрешение на строительство было получено еще до 1 апреля. Поэтому — будьте бдительны!

Напоминаем: с 1 апреля действует новый закон о долевом строительстве. Но долго еще будут продаваться новостройки, на которые он не распространяется.