ООО
«Недвижимость и Оценка»

На главную Написать письмо Контакты

Операции с недвижимостью / Статьи в газете «Шанс плюс»

Как обменять неприватизированную квартиру

Бесплатная приватизация квартир заканчивается в марте 2010 года. Однако находятся люди, которые не хотят или не могут приватизировать свою квартиру.

Например, из-за нежелания платить высокий налог на недвижимость, который российское правительство вот-вот грозится ввести. Или из-за отсутствия согласия кого-то из жильцов. Возможности распоряжаться муниципальной, то есть фактически чужой, квартирой очень ограничены: ее нельзя продать, подарить, завещать. Но — ее можно обменять.

Согласно статье 72 Жилищного кодекса РФ, «Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю».

Из этой нормы следуют следующие положения:

  1. Квартиру можно обменять не на любое жилье, а только на неприватизированную квартиру или комнату, то есть на муниципальное жилье. Всего на сегодняшний день в гор. Анжеро — Судженске увеличилось количество граждан приватизировавших свою недвижимость по сравнению с предыдущем годом на 10 %. Квартиру можно выбрать как в своем городе, так и в любом другом, но только на территории России. Насчет метража и количества комнат ограничений нет, лишь бы обе стороны были довольны и сохранилась норма жилой площади — не менее 12,5 квадратных метров на человека.
  2. Для такого обмена необходимо письменное согласие всех жильцов, то есть всех граждан, зарегистрированных в этой квартире, в том числе временно отсутствующих (служба в армии, учеба в другом городе, тюремное заключение и т.д.). Если же между всеми жильцами не достигнуто единство по этому поводу, любой из них вправе потребовать принудительного обмена через суд. Таким образом, в силу равенства прав нанимателя и членов его семьи инициатором принудительного обмена может выступать не только ответственный квартиросъемщик, но и любой из членов его семьи. Разумеется, суд не будет автоматически разрешать обмен, он должен рассмотреть «заслуживающие внимания доводы и законные интересы» всех участников сделки.
  3. Для обмена неприватизированной квартиры необходимо также согласие наймодателя, то есть муниципалитета, причем не только вашего, но и той квартиры, в которую вы хотите переселиться. Однако отказ наймодателя не может быть произвольным. Статья 73 ЖТ РФ перечисляет причины, по которым нанимателям может быть отказано в обмене:
    1. к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
    2. право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
    3. обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
    4. принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
    5. принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
    6. в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний (см. перечень).

Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, для обмена необходимо также согласие органов опеки и попечительства. Решение этих органов также принимается в письменной форме в течение 14 рабочих дней.

Как видите, сделка не самая простая. Количество необходимых «согласий» для нее буквально зашкаливает. Кроме того, практически нереально найти таких нанимателей, чтобы и их квартира вам приглянулась, и ваша им тоже подошла. Поэтому обычно приходится выстраивать длинные и сложные цепочки обмена, которые могут «замкнуться» совсем не скоро. Часто эта «обменная опера» тянется годами. Даже сами государственные органы не приветствуют сделки с неприватизированными квартирами. Так что получается, что обменять неприватизированную квартиру значительно сложнее, чем приватизировать ее, продать и купить новую. А на это осталось меньше 1 года... Удачи!

Бесплатные консультации по приватизации можно получить в ООО «Недвижимость и Оценка»,
по адресу: г. Анжеро — Судженск, ул. Желябова, 3А,
тел. (8384 53) 6-32-97, 6- 51-01.