ООО
«Недвижимость и Оценка»

На главную Написать письмо Контакты

Операции с недвижимостью / Статьи в газете «Шанс плюс»

Анализ рынка жилья Кемерово за 1 квартал 2008 г.

Данные мониторинга за первые три месяца 2008 года позволяют сделать вывод о продолжении периода стабилизации, который начался в марте прошлого года. В 1 квартале 2008 года рынок жилья в столице Кузбасса показал умеренный рост цен, который на вторичном рынке составил 5%, на первичном — 6,2%.

Вторичный рынок.
Напомним, что после скачка цен в 2006 году рынок недвижимости стабилизировался. С марта прошлого года темпы роста цен имеют тенденцию к колебанию, диапазон прироста средней цены кв.м находится в интервале от 0,1% до 2,8%. Однако общая тенденция роста цен сохраняется цены медленно, но верно растут. Средняя цена за этот период увеличилась на 15%, что сопоставимо с ростом инфляции.
По данным мониторинга за первые три месяца 2008 года наибольшие темпы роста были зафиксированы в феврале -2,8%. В марте 2008 года средняя цена предложения 1 кв.м жилья на вторичном рынке г. Кемерово составила 48,06 тыс. руб.
В разрезе по числу комнат наибольший прирост показали двухкомнатные (+5,7%) и трехкомнатные (+5,6%) квартиры. Если сравнивать среднюю цену квадратного метра в каждом из данных сегментов, то лидерами, по-прежнему, являются однокомнатные квартиры — 49,98 тыс. руб./кв. м.
В течение всех трех месяцев 1 квартала 2008 г. средние цены предложений на вторичном рынке жилья имели тенденцию небольшого роста во всех районах города. Наибольший рост цен на этот период показал Центральный район (+5,6%). Меньше всего изменились цены в Заводском районе.

В разрезе по типам жилья более всего подорожало качественное жилье: элитные квартиры и квартиры повышенной комфортности (на 18%), полнометражные квартиры на 10%. Но к этому результату следует относится осторожно, поскольку доля таких квартир в обще объеме предложения обычно невелика (и в декабре 2007 г., и в марте 2008 г. доля «элитных» квартир и квартир повышенной комфортности составляла в общей выборке около 2%). Средняя цена квадратного метра в данном сегменте увеличилась на 3 месяца с 63 тыс. руб. до 71 тыс. руб. Тем не менее, очевидно, что разрыв стоимости между «элитным» жильем и недвижимостью эконом-класса будет только увеличиваться. Это происходит в силу того, что уровень жизни населения в целом стал выше, качество строительства возросло, поэтому и потребительский спрос плавно перетекает в этот сегмент. Поэтому средние цены по остальным типам жилья находятся в диапазоне 44-49 тыс. руб. за кв. м.

В декабре 2007 года с большим отрывом лидировали квартиры улучшенной планировки. Средняя цена квадратного метра в КГТ и полнометражных квартирах была ниже, чем общегородская. В январе 2008 года ситуация изменилась: «квадрат» в КГТ значительно подешевел, а в полнометражных квартирах наоборот пошел в рост, и к концу 1 квартала приблизился к средней цене кв. метра в квартирах улучшенной планировки (прирост за 3 месяца составил 10%).
Как известно, динамика рублевых цен не вполне отражает реальное изменение стоимости недвижимости. Ниже приводится график динамики номинальных и реальных индексов средней удельной цены предложения 1 кв. м на вторичном рынке жилья Кемерово. Номинальный индекс это индекс роста цен, номинированных в рублях. Реальный индекс это индекс изменения стоимости объектов относительно декабря 2006 года, очищенный от инфляции рубля. Видно, что при кажущемся росте цен, реальная стоимость объектов недвижимости, практически не меняется с весны прошлого года. Таким образом, можно сделать вывод, что в период стабилизации, рост цен сопоставим с ростом инфляции.

Первичный рынок
Если сравнивать цену одного квадратного метра строящегося и готового жилья, то метр в новостройке стоит дешевле. Хотя, по темпам прироста за 1 квартал 2008 года первичный рынок обогнал «вторичку». средняя цена квадратного метра в кемеровской новостройке выросла более чем на 6% и по состоянию на март 2008 года составила 42,05 тыс. руб.
Диапазон средней цены квадратного метра на первичном рынке находится от 30,7 тыс. руб. (Кировский район) до 75 тыс. руб. (центр города). За первые три месяца текущего года во всех районах города зафиксирован положительный прирост средней цены предложения 1 кв. м от 2,7% на ФПК до 14% в Ленинском районе. Лидером по росту цен является Ленинский район.

Большинство новостроек сосредоточено в Рудничном районе и на Южном. Однако начинает развиваться и считавшийся ранее «депрессивным» Кировский район. Так в феврале «Сибирская Торгово-промышленная группа» начала продажи квартир в жилом доме по ул.Александрова, 2. этот проект был заявлен как «социальный», и цена квадратного метра обещала быть значительно ниже рыночной около 25 тыс. руб. Однако, стартовали продажи по 29,7 тыс. руб. за квадратный метр, ради справедливости стоит отметить, что на тот момент это была самая минимальная цена в городе. Чуть дороже (по 30 тыс. руб./кв. м) предлагалось жилье на Южном и на Радуге). Именно за счет выведения на рынок этого проекта средняя цена по городу за февраль снизилась на 3,8%. Хотя в 45% новостроек именно в феврале произошло плановое повышение цен. помимо этого проекта за 1 квартал 2008 года на рынок вышло еще 6 объектов в разных районах города с различной степенью готовности.
В целом жилищное строительство в г. Кемерово активно развивается, на рынок приходят все новые и новые игроки, осваиваются новые микрорайоны.

по материалам газеты «Вестник Недвижимости»

Шанс плюс № 20(155), 11.06.2008 г.