ООО
«Недвижимость и Оценка»

На главную Написать письмо Контакты

Юридическая помощь / Статьи в газете «Шанс плюс»

Недействительность сделки с недвижимостью

Приобретение квартиры — радостное событие для покупателя. Для многих сограждан это самая значительная покупка в жизни, для совершения которой собираются все сбережения, продаются имеющиеся квартиры. И вот, наконец, полностью рассчитавшись с продавцом, пройдя все препятствия по выбору и оформлению квартиры в собственность, счастливый покупатель становится обладателем «милого дома».

Каково же бывает изумление покупателя, когда вдруг оказывается, что продавцу квартира не принадлежала и настоящий собственник требует вернуть ему его жилье? При этом, как правило, если продавец и находится в зоне досягаемости, то полученные им за квартиру деньги уже давно вне этой зоны.

Количество судебных дел о признании сделок с жилыми помещениями недействительными составляет большой процент в судах. Судебные процессы длятся годами. Суды общей юрисдикции обычно защищают собственника, а не приобретателя. Недействительность первой сделки в «цепочке» влекла недействительность всех последующих сделок, и проданная квартира возвращалась первому собственнику, несмотря на то, что уже неоднократно побывала в обороте. При этом в обоснование решения полагались нормы ст. 167 ГК РФ.

Так кто же такой добросовестный приобретатель?

Добросовестным является приобретатель, который, приобретая имущество, не знал и не мог знать, что ее продавец не имеет права на его отчуждение (ст. 302 ГК РФ).

Добросовестный приобретатель должен доказать свою добросовестность. К таким доказательствам можно отнести письменные доказательства, подтверждающие, что приобретатель был убежден в наличии у продавца всех правомочий на распоряжение имуществом: нотариально удостоверенные копии правоустанавливающих документов, выписку из ЕГРП, договор об оказании услуг по приобретению объекта недвижимости, доказательства, подтверждающие произведение расчетов по сделке, иные доказательства.

Обратите внимание на то, что приобретения имущества по цене ниже реальной стоимости, расценивается судьями как обстоятельство, устраняющее добрую волю.

Законодательство предусматривает случаи, когда имущество может быть истребовано собственником от добросовестного приобретателя. Во-первых, когда имущество утеряно собственником, похищено или выбыло из владения собственника иным путем помимо его воли (например, при признании недействительной сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, или под влиянием заблуждения, или под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств). Во-вторых, когда имущество приобретено безвозмездно у лица, которое не имело права на отчуждение имущества.

Особое внимание следует обратить на то, что собственником в этом случае закон называет не добросовестного приобретателя, а лицо, которому имущество принадлежало первоначально, т.е. до совершения сделки, являющейся ничтожной или признанной недействительной. Лицо, которое получило имущество по такой сделке и впоследствии передало его по другой сделке, является лицом, не имевшим права на отчуждение имущества. Добросовестный приобретатель — тот, кто получает имущество по сделке у лица, не имевшего права на отчуждение этого имущества.

В результате мы имеем трех лиц: собственника, лицо, не имевшее права на отчуждение имущества, добросовестного приобретателя. Кто из них и какие требования может выдвигать и кому с какими исками обращаться?

Собственник — добросовестный приобретатель:

  • иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск);
  • иск о возврате или возмещении всех доходов, извлеченных ДП при использовании имущества, с момента, когда он узнал или должен был узнать о незаконности своего владения.

Добросовестный приобретатель — собственник:

  • иск о возмещении затрат, произведенных на содержание или улучшение имущества. Произведенные улучшения могут быть оставлены за ДП, если отделение не причинит ущерба имуществу.

Добросовестный приобретатель — лицо, не имевшее права на отчуждение имущества:

  • иск о взыскании средств, затраченных на покупку имущества (возврат неосновательного обогащения, ст. 1102 ГК РФ);
  • иск о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

До 1 января 2005 г. добросовестный приобретатель рассматривался исключительно как незаконный владелец, имеющий право на владельческую защиту, но не имеющий права собственности на приобретенное имущество. Право собственности (т.е. совокупность прав владения, пользования, распоряжения) у добросовестного приобретателя могло возникнуть лишь в силу приобретательской давности.

Л. А. Костарева,
юрист ООО «Недвижимость и Оценка»

Шанс плюс № 13(148), 16.04.2008 г.