ООО
«Недвижимость и Оценка»

На главную Написать письмо Контакты

Операции с недвижимостью / Статьи в газете «Шанс плюс»

Тонкости при продаже дома

Как хорошо иметь домик, расположенный на личном земельном участке! Хочешь живи, копайся в земле, выращивай помидорчики да огурчики, а не хочешь продай и купи квартиру. Но не все так просто…

Очень часто на вопрос «на основании чего вам принадлежит земельный участок» приходится слышать такой ответ «земля своя, и дом, все мое. Земля еще отцу (деду) принадлежала, да я всю жизнь на ней прожил». С юридической стороны это всего лишь эмоции человека, его воспоминания, привязанности. Жилой дом и земельный участок могут принадлежать лицу только на основании какого-либо документа. При оформлении документов на дом, на совершение купли-продажи земельного участка начинаются проблемы. Для начала необходимо выяснить, на основании какого документа земля принадлежит продавцу. Это может быть:

  • на основании права о собственности;
  • на основании договора аренды;
  • на праве пожизненного наследуемого владения;
  • на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Для начала, рассмотрим варианты земля в собственности и земля в аренде, т. к. оформление купли-продажи земельного участка, принадлежащего на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования имеет свои сложности.

1. Земля в аренде

При продаже дома, расположенного на земельном участке, находящемся в аренде, покупатель приобретает право на данный земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец. Для этого продавцу необходимо после государственной регистрации перехода права на жилой дом, подать заявление о расторжении договора аренды, а покупатель со своей стороны подает заявление о предоставлении этого земельного участка ему в аренду. Если стороны не напишут соответствующие заявления, покупатель останется без документа на земельный участок, а продавец будет продолжать платить арендную плату на землю, которой он не пользуется.

2. Земля в собственности

В этом случае есть два варианта, первый, когда право собственности продавца зарегистрировано в Федеральной Регистрационной службе и для покупки земельного участка необходимо только документы для самой сделки. Второй вариант заключается в регистрации первоначального права на землю, а уже потом идет сделка.

В этом случае важно понимать, что, продавая дом, вы обязательно продадите и землю под ним. Нельзя продать дом без земли или наоборот, землю без дома. Жилой дом и земельный участок в данном случае является неотделимым целым. Но из этого правила есть два исключения, когда продажа недвижимости проводится без земельного участка:

  • во-первых, когда продается часть здания, сооружения, строения, которая не может быть выделена вместе с частью земельного участка;
  • во-вторых, если продается недвижимость, расположенная на земельном участке, изъятом из гражданского оборота.

3. На праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования «вымученная» земля

В соответствии с Земельным Кодексом РФ, гражданин не вправе распоряжаться земельным участком, который принадлежит ему на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения. То есть дом продать можно, а вот землю нельзя. С этого момента и начинается у человека «хождение по мукам». Для начала необходимо собрать документы на жилой дом, пройти несколько инстанций, а уже после этого начинается оформление документов на земельный участок.

В соответствии с земельным законодательством есть два пути:

  • Усложненный вариант «Оформить права на землю»: приобрести землю в собственность или в аренду, но уже не у продавца домика, а у собственника земли органов государственной или муниципальной власти. Но продавцу домика в этом случае необходимо сначала отказаться от права пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования.
  • Есть и другой выход. Землю, которая находится в постоянном пользовании или пожизненном наследуемом владении, можно оформить в собственность гражданина владельца жилого дома. В соответствии с законом «О введении в действие Земельного кодекса РФ», оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается.

В такой ситуации при покупке здания у физического лица, как для продавца, так и для покупателя будет удобнее оформить участок в собственность продавца. И потом просто продать недвижимость с участком. Тем более, что сейчас, когда действует «дачная амнистия», перевести участок из бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения в собственность стало проще. Основаниями для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок будут:

  • акт о предоставлении гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте его издания такого акта на момент его издания;
  • акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте его издания такого акта на момент его издания;
  • выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае если этот земельный предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
  • иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Необходим также кадастровый план земельного участка. Кстати, госрегистрация права собственности гражданина на земельный участок будет осуществлена, даже если сведения о площади, содержащиеся в документах, удостоверяющих права на землю, не соответствуют данным кадастрового плана.

О. В. Богданова,
юрист ООО «Недвижимость и Оценка»

Шанс плюс № 4(139), 13.02.2008 г.