ООО
«Недвижимость и Оценка»

На главную Написать письмо Контакты

Юридическая помощь / Статьи в газете «Шанс плюс»

Сделки с несовершеннолетними

Одной из наиболее распространенных категорий судебных дел, в которых чаще всего незащищенными оказываются права и законные интересы детей, являются дела о признании недействительными сделок с жилыми помещениями. При этом в равно незащищенном положении оказываются как малолетние дети, в возрасте до четырнадцати лет, не обладающие дееспособностью, так и дети старше четырнадцати лет, имеющие частичную дееспособность.

Участниками отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть несовершеннолетние лица. Операции покупки-продажи жилья с участием несовершеннолетних относятся к категории сделок повышенной сложности и риска. Порядок совершения таких сделок имеет ряд существенных особенностей. Если их своевременно не учесть, то заключенный договор с участием несовершеннолетнего в последующем может быть признан недействительным.

Законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными:

  • Совершение сделки малолетним не достигшим 14 лет. Сделки от его имени вправе совершать только его законные представители (родители или усыновители);
  • совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей

Участники сделок

В сделке с участием несовершеннолетних обязательно должен присутствовать законный представитель ребенка. В большинстве случаев ответственность за сохранение прав детей несут их родители. Права ребенка может представлять опекун это необходимо в случаях, когда родители лишены родительских прав или находятся в местах лишения свободы, а также когда местонахождение родителей неизвестно. В подобных обстоятельствах орган опеки и попечительства проверяет, в каких условиях живет ребенок. После этого официально устанавливается факт отсутствия попечения родителей.

Разрешение органов опеки и попечительства

Чтобы совершить ту или иную сделку с квартирой (даже обмен), сособственником которой является несовершеннолетний, необходимо получать разрешение органов опеки и попечительства. Такое разрешение сегодня не требуется, если ребенок только лишь зарегистрирован в квартире и не является ее собственником (раньше закон защищал и эту категорию малолетних).

В Анжеро-Судженске функции органов опеки и попечительства выполняют органы местного самоуправления.

Вначале уполномоченный специалист формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при Администрации г. Анжеро-Судженска. В итоге глава Администрации подписывает Постановление в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий совершение сделки возможно.

Как объясняет ведущий специалист по охране прав детства Валентина Николаевна Панова, при рассмотрении вопросов о разрешении на совершение таких сделок органы опеки и попечительства анализируют следующие обстоятельства:

  • не произойдет ли в результате совершения сделки ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего;
  • нет ли оснований полагать, что в последующем сделка будет расторгнута, признана недействительной или не исполнена по другим причинам, в результате чего будут нарушены жилищные права несовершеннолетнего.

Для анализа этих обстоятельств и принятия правильного решения органы опеки и попечительства обычно запрашивают следующие документы:

  • заявление одного или обоих родителей либо лиц, их замещающих, с просьбой о разрешении совершения сделки;
  • заявление несовершеннолетнего старше 14 лет о согласии на данную сделку;
  • копии правоустанавливающих документов, документов БТИ как продаваемого так и приобретаемого жилого помещения;
  • копия свидетельства о рождении ребенка, либо копия паспорта несовершеннолетнего старше 14 лет;
  • копии паспортов всех сособственников;
  • справки об отсутствии задолженности за потребление электроэнергии и коммунальным платежам;
  • справка об отсутствии задолженности по налогам, если сделка происходит с жилым домом

Если взамен продаваемого жилья, в котором была доля ребенка, приобретается индивидуальный жилой дом, то перед тем как принять решение, органу опеки необходимо осмотреть приобретаемую недвижимость.

Органы опеки и попечительства могут не разрешить совершить сделку в случаях, когда происходит явное ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего. Предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки по продаже жилых помещений может быть выдано с условием обязательного последующего приобретения жилой площади на имя несовершеннолетнего (такое условие содержится в постановляющей части постановления или распоряжения, если в результате совершаемой сделки несовершеннолетний теряет долю собственности). В этом случае договор продажи жилого помещения обязательно должен содержать такое условие. В противном случае он может быть признан недействительным.

Копию договора после его заключения необходимо передать к нам в отдел опеки, поскольку мы обязаны контролировать соблюдение его условий.

Ипотека под опекой

Неожиданные сложности могут возникнуть у заемщиков-родителей при получении ипотечного кредита. В этом случае, согласно ст. 37 ГК РФ, ст. 77 ФЗ «Об ипотеке», также необходимо оформить согласие органов опеки и попечительства на приобретение квартиры или жилого дома, в котором будет проживать несовершеннолетний. Специалисты органа опеки и попечительства г. Анжеро-Судженска реально оценивают действующее ипотечное законодательство и все риски, связанные с обременением квартиры при ипотеке. «Рассматривая вопрос о разрешении сделки при получении ипотечного кредита, мы придерживаемся такой позиции, что для основной массы людей ипотека единственный способ улучшить жилищные условия семьи и, соответственно, детей», считает ведущий специалист по охране прав детства Валентина Николаевна Панова.

P. S. При совершении сделки с участием несовершеннолетнего ребенка все ходы нужно просчитывать заранее. Например, не стоит вносить задаток за квартиру, если ее не одобрили органы опеки. Ведь если жилая площадь в новой квартире, где должен будет жить несовершеннолетний, окажется меньше прежней, сделка не состоится.

Людмила Пенькова, юрист ООО «Недвижимость и Оценка»

Шанс плюс № 43(126), 31.10.2007 г.